Vous souhaitez investir dans l’immobilier à hauteur de 200 000 euros dans l’objectif de vous constituer un patrimoine qui vous permettra de générer un complément de retraite.

Vous aimeriez investir dans une colocation. Votre tranche marginale d’imposition est de 30%.


Deux régimes fiscaux sont possibles en LMNP, le régime micro-BIC ou le régime réel. 

Le régime Micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur le montant annuel des loyers. Ainsi, si le montant des loyers s’élève à 14 400 euros alors votre base imposable au titre des BIC sera de 14 400 x 50% soit 7 200 €

Au régime réel, vous pouvez déduire de nombreuses charges et bénéficier de l’amortissement de la valeur du bien et des meubles.

Voici la liste des charges déductibles : 

 – Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.

 – L’assurance habitation propriétaire non occupant.

 – La taxe foncière hors ordures ménagères 

 – L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires 

 – Les honoraires versés à un expert-comptable

– Les travaux. 

Rien de mieux qu’un cas pratique pour comprendre le régime :

Vous achetez un appartement T3 que vous transformez en T4 pour un montant total (prix d’acquisition +montant des travaux) 200 000 euros.

Vous meublez votre colocation pour 10 000 €.

Vos intérêts d’emprunt sont de 1 000 €.  La taxe foncière afférente à ce logement s’élève à 1 000 euros. 

Le montant annuel des loyers est estimé à 14 400 €, soit 400 € par chambre et par mois. 

L’amortissement du bien doit être ventilé en éléments principaux qui vont constituer les composants selon la méthode de décomposition (terrain, gros œuvre, aménagement intérieur, toiture, électricité…).

Par mesure de simplification, nous estimons que la valeur totale du bien est amortie sur 25 ans. L’amortissement de bien immobiliser L’acquisition du bien est amortissable sur 25 ans soit 200 000 / 25 = 8 000 € par an.

Le mobilier est quant à lui amortissable sur 5 ans soit 10 000 € / 5 = 2000 € par an.

En optant pour le régime réel,  votre base imposable sera de 14 400 – 8 00-  2 000 – 1 000 – 1 000 = 2 400 €

Nous avons fait le choix de prendre un exemple pour vous montrer que même sans travaux le régime réel est très avantageux. 

Calcul de l’impact fiscal des revenus locatifs : ils sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%.  

Dans notre cas d’espèce, la TMI étant de 30%, le résultat foncier sera fiscalisé à hauteur de 47,2%. 

En conséquence, si vous exercez une activité en location meublée sous les régimes suivants : 

  • Régime LMNP micro-BIC : 

Vous percevez 14 400 € de loyers avec un abattement de 50% votre base imposable est de 7 200 €. Vous payez 1 240 € au titre des prélèvements sociaux de 17,2% auquel s’ajoute l’impôt sur le revenu soit 2160 euros.

Ainsi au régime micro-BIC, le montant total de l’impôt (IR+PS) s’élèverait à 3 400 euros.

  • Régime LMNP au réel :

Vous percevez toujours 14 400 € de loyers mais votre base imposable s’élève à 2 400 € en prenant en compte les charges déductibles et l’amortissement préalablement cités.

Les prélèvements sociaux s’élèvent à 413 euros et l’Impôt sur le revenu serait de 720 euros sur la base d’une TMI à 30%. Ainsi au régime réel, l’activité de location meublée générera 1 133 € d’impôt (IR+PS).

Conclusion : 

Dans le cas d’une activité LMNP, l’impact fiscal (IR+PS) entre le régime micro -BIC et le régime réel apparaît significatif. 

Dans notre exemple, l’option pour le régime réel LMNP par rapport au micro-BIC apparaît trois fois intéressante, soit 1 133 € d’IR et PS au lieu de 3 400 €.  

Avant de réaliser votre investissement immobilier, il est indispensable de déterminer les modalités de l’investissement (investissement en direct ou par l’intermédiaire d’une société) et le régime fiscal adapté à votre projet.

 

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Maître Doutremepuich Stéphanie

Avocat d’affaires, je vous aide à créer, développer votre société et définir une stratégie d’investissement immobilier.

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